为什么九亭那么便宜为什么唐镇那么贵

为什么九亭那么便宜为什么唐镇那么贵

　　大家经常拿大虹桥与唐镇做对比，这两个区域都是新房主战场话题性强，拿九亭做对比的很少。

　　九亭是成熟区域，没有开发商宣传自然没有热度。而且没有新的规划，看唐镇大虹桥的客户可能“瞧不上”。

　　不过九亭与唐镇纬度还真差不多，距离人民广场都在18公里左右。而且都比较像“睡城”，无非是九亭居民去漕河泾上班、唐镇居民去张江上班。

　　论标杆小区，唐镇单价比九亭贵3万左右。即使没有绿城品质加持，唐镇次新房也能卖到10万-k22依旧贵2万以上。

　　甚至我们取了房龄相差不大、学区都一般的几个小区，发现九亭还是便宜两万左右。

　　九亭拥有的生活配套也不比唐镇差，所以有些朋友就看不懂了-k22没理由九亭比唐镇便宜。

　　其实从商业发达程度而言，浦东与浦西差距还是存在，张江的长泰广场人流量还是远不如七宝万科。

　　当然七宝不只有一个万科，无论是商业体量还是多样性都超过张江，辐射能力也超过张江。

　　浦西医疗比浦东发达，当然九亭并没有得到很多实惠，松江并未在这里投入很多资源，七宝也提供不了太多辐射-k22医疗上可以打平。

　　九亭一直被诟病的是城市环境不理想，到处都乱糟糟的。其实环境不好指的是南九亭，现在北九亭总体还不错-k22当然唐镇是城乡结合面貌，完全没有鄙视九亭的资格。

　　其实这也印证了环二之前的理论：真正决定房价的从来不是房子自身，甚至不是配套，而是房子面对的客群。

　　上海实在太大了，以至于各个片区类似独立城市。在张江上班的朋友可能生活半径就是浦东，一年到头都不会去一次宝山。

　　同时，房地产又是不动产，宝山的房子便宜与张江的朋友也没关系，你总不能把宝山的房子搬到浦东来吧。

　　当然割裂只是相对的，难免就有一些夫妻双方分别浦东、浦西就业，这时可能跨区置业。

　　但是一定会有一些地缘客群离不开，只要这些客群占据一定比重就会深刻影响楼市。

　　消费者总是强化自己选择，买入唐镇后一定会找到N条理由说服自己、说服家人：唐镇性价比还不错。

　　就好像蔚来李斌说不理解为什么还有人选择油车，坐在那，自然就打心底里这样认为。

　　环二反复讲过，论配套重庆主城九区一定秒杀苏州，但是重庆房价只有苏州的一半，核心原因还是重庆人民平均收入不行。

　　浦东是上海经济最发达的区域之一，即使计入原南汇大片的落后区域，人均GDP也能排在上海前列。

　　2022年上半年人才引进名额中浦东占比高达%，如果计入临港则达到%。

　　以西南片区为例，越靠近市中心的地方价值越高。这个价值一方面与资源有关，更核心的还是大家心中的共识。

　　这条鄙视链是不是完全正确不好讲，至少大部分居民心中这样排序。大部分人这样认为，在楼市中就是对的。

　　其实大部分商品的溢价都来自共识，爱马仕的包包值不值十几万不重要，重要的是一群人达成共识：爱马仕是相对的品。

　　当然这种共识会发生变化，比如上只角下只角的差距已经没那么大，大量新兴豪宅区的出现冲击了旧有秩序。

　　古北、碧云、徐汇滨江晋升豪宅区，部分老上海人刚开始看不懂，现在渐渐的也接受了。

　　当然拒不接受的案例也有，比如环二遇到的一个老阿姨。儿子给她在徐泾买别墅养老，老人家死活不去：我死也要死在静安区。

　　当然这种坚守的案例已经不多，或者说已经不是楼市的主流力量，所以板块鄙视链的共识发生了变化。

　　新天地是上海的地段，徐家汇是“高尚地段”的边缘，过了徐家汇就是普通地段。

　　能选择徐汇，大家尽量不要去闵行。古美万源城曾经高达12万，许多朋友认为超过徐汇，其实康健只要出一个次新二手房肯定不止12万。

　　在九亭金地广场开业后，其实并不是七宝所有的房子都比九亭方便。但是同样的房屋品质，能选择七宝大家一定不会选择九亭-k22七宝九亭的观念已经深入骨子里，就好像品领域的品牌之分一样。

　　所以西南部买房，一定要注意板块能级，鄙视链上不同位置，房价上限完全不同。

　　对于陆家嘴的客群而言，陆家嘴豪宅区当然是k21，买不动豪宅的中产可以看看联洋。

　　张江的客群更加直接，不买张江直接去看唐镇，地段鄙视链中唐镇拥有绝对优势。

　　川沙虽然是副中心，可惜尚未开发，能选唐镇的大概率不去川沙；周康地区开发比较早，老房子、本地居民很多，张江客户会较为排斥。

　　所以浦东外环唐镇川沙、周康的共识已经形成，唐镇自然吸附了相对的购买力。

　　以陆家嘴/徐家汇为中心，唐镇鄙视链的位置比九亭高；以张江/漕河泾为中心，唐镇鄙视链的位置比九亭高。

　　房产贷款咨询中层领导，预算高达1000万，金虹桥、金汇、静安新城、古美随便选，七宝都不一定排得到，何况你九亭。

　　所以上限肯定是唐镇高，下限则存在一些不确定-k22两个片区都面临相当的威胁。

　　九亭的威胁主要是大虹桥的新房供应。九亭次新房7万左右，大虹桥6万的新房遍地都是，狠狠地稀释了九亭购买力。

　　唐镇也不遑多让，仅唐镇内部就有至少00套新增供应，也会对市场形成强烈冲击。

　　这是因为2021年以来唐镇几个新房都没划定学区，并没有充分分流唐镇四兄弟的学区客户。

　　如果在浦东外环附近选择居住品质、学区质量的结合，除了唐镇几个次新房还真不好选。

　　三林、周康、川沙学区都比较一般，构不成威胁，可能纳入备选的只有御桥万科海传。

　　如果唐镇新房陆续交付，又给了不错的学区，唐镇二手房市场可能会有很大压力。

　　这样的学区风险九亭就不存在，九亭的利空几乎全部兑现，大虹桥新房海量供应下还选择九亭的，都是实打实的地缘客户。

　　所以综合来看，唐镇由于购买力优势、地段鄙视链优势房价上限更高，但是短期风险也会更高。