一块宅基地为何两本产权证

一块宅基地为何两本产权证

　　从事了10年园林绿化工程的谢逊，2020年，被老家德清县茅蓬山的一处废弃矿坑所吸引，萌生了打造矿坑主题露营基地的想法。在投入1个多亿后，项目一期2023年开始正式运营。

　　德清县本地人庄艳，一直从事民宿培训工作。2021年，“莫干山民宿管家培训中心”挂牌成立后，她受邀担任负责人。截至目前，培训中心已开展培训班40余期，共计10余人次，创造营业额约0万元。

　　德清县位于浙江省湖州市。由于区位优越，临近上海、杭州，靠着乡村旅游等产业的蓬勃发展，或休闲旅游，或投资创业，德清县既留住了像庄艳这样的本地人，还吸引了大批外地人。

　　这些产业不少要落地农村，它们的土地供应问题怎么解决？我国实行城乡二元土地制度，农村土地为集体所有，其在吸引投资、发展产业等方面存在制度掣肘，因此农村土地制度改革也适时提上议事日程。

　　十八大以来，k22波“土改”，从2015年开始，经全国人大授权，个县（房产局电话）试点“三块地”农村土地征收、集体经营性建设用地入市、农村宅基地制度改革改革。原定三年，经过两次延期，最终于2019年结束。第二波“土改”，从2020年开始，中央深改委审议通过深化农村宅基地制度改革试点方案，104个县（黄石房产中介）和3个地级市启动新一轮农村宅基地制度改革试点。

　　德清县是这两轮“土改”的亲历者。这8年，“停不下来”是德清土改的总基调。之所以如此，在于德清县借力改革试点，通过盘活闲置资源等举措满足市场需要的主动作为。

　　今年2月，中央发布新世纪以来第20个指导“三农”工作的中央一号文件。关于农村宅基地制度改革（江永房产），文件要求“稳慎推进农村宅基地制度改革试点，切实摸清底数，加快房地一体宅基地确权登记颁证，加强规范管理，妥善化解历史遗留问题，探索宅基地‘三权分置’有效实现形式。”

　　新时期的“宅改”，以“三权分置”为逻辑起点。该制度创新始于2015年，在k22轮“土改”之际，位于浙江省的义乌市，率先提出农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的制度设计。

　　由于务农收入低，农村年轻人大多选择外出打工，莫干山镇劳岭村一度成为“空心村”。2007年，来自南非的高天成（成都k22房产）在莫干山旅游，撞见劳岭村，萌生开办民宿的想法。后来，他以每栋每年00元左右的价格，租下8栋废弃农房，开办了国内k22##“洋家乐”-k22“裸心乡”。然而，由于相关政策不明朗，“洋家乐”在开办之初就引来争议。

　　德清县农业农村局党委副书记、副局长王海强对k22财经一块宅基地为何两本产权证？，当时，有两种不同声音。一种认为，宅基地只能由集体成员享有，长期租赁就是变相买卖，应当禁止；另一种认为，农房闲置也是一种资源浪费房产税税愿意，大可不必干涉。最终县达成共识，“变”比“不变”强，创新比固守好。

　　王海强称，以当今视角来回望，其实15年前德清县就已经在推动“宅改”。面对市场自然发育的新事物，县顺势而为，保护了创新。从此，全县民宿业一发而不可收拾。从2007年创办k22家民宿，至今已有将近0家精品民宿。

　　概括来说，德清县民宿业发展有三个显著的时间节点。一是2007年，进入萌芽期，国内k22##“洋家乐”诞生；二是2013年，进入黄金发展期，涌现了一大批民宿品牌；三是2019年，进入品质提升期，一方面逐渐走向高端化，另一方面国企与民企合作，共同打造创客空间、管家培训等平台，向其它地方输出行业标准，引领国内民宿业发展。

　　2018年是“宅改”的关键节点。这一年，宅基地“三权分置”上升至国家层面。中央一号文件明确指出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”

　　在改革试点县中，同年6月底，德清县出台全国k21基于“三权分置”的德清县农村宅基地管理办法（襄阳房产信息网），开启了一系列具有实质意义的改革。

　　比如，宅基地使用权与其地上房屋使用权一体，需一并抵押、出租、。比如，允许资格权人将依法取得的宅基地使用权通过出租、、合作等方式流转给其他组织和个人，用于兴办农村新产业、新业态。

　　再比如，经登记的宅基地使用权和房屋使用权可以抵押、出租和再，但期限不得超过使用权到期年限。

　　还有，资格权人将宅基地使用权抵押的，年限按30年设定；将宅基地使用权出租的，其出租年限不超过20年；将宅基地使用权的，年限不得低于5年，年限不超过30年。

　　在“宅改”的推动下，流转的除了农户闲置宅基地和农房，还有各类资产的“宅基地+”。2017年，第三代“洋家乐”-k22“裸心堡”的创办，就是一种“宅基地+”实践。项目通过“点状供地”方式提供12亩新增建设用地，其余多数建筑是利用宅基地和租赁农房改造而成，项目内的200多亩山林是从村民手中流转过来，比单纯整块批地节约了很多用地指标。

　　王海强称，作为试点县，德清县一直在稳慎推进“宅改”。自2015年至今，全县的“宅改”，可以说是基于内在需求所驱动的“我要改”，如何为产业发展扫清制度障碍，是改革的重要驱动力。

　　看到民宿业的机会，2017年，她返回劳岭村，通过项目盘活了两宗宅基地及农房，一宗为自有，另一宗为租用本村农户，项目总投资0万元。2018年6月底，农户代表周玲玲在拿到宅基地资格权登记卡后，将自有宅基地和农房的20年使用权给周云云，周云云也领到了不动产权证。这是全国首份宅基地“三权分置”不动产权登记证。

　　为“双使用权”发证是宅基地与农房一体后的主要创新成房产中介交税各有一本不动产权证。红本本在手，不论是农户，还是投资方，都像吃上“定心丸”一样感到踏实。

　　德清县农业农村局局长陈杨名对k22财经郑州房产抵押贷款，首先，来自的背书，既让农户放心，不用担心失去宅基地资格权和房屋所有权，也让投资方敢放心大胆长期投资。其次，根据试行办法，宅基地和农房的20年使用权也让“塔莎杜朵”民宿项目，从德清县农业银行获得100万元授信。

　　与之同样有安全感的，还有德清本地人倪小兵。倪的身份是德清五四文化乾州房产（大盛房产）法定代表人。五四文旅投资兴建了前述民宿管家培训中心。在“宅改”的推动下，2020年，五四文旅向农户代表陆玉芳承租该宗宅基地和农房，双方约定出租宅基地和农房使用权20年，每年租金4万元，合计万元，一次性付清款项。协议到期后，陆玉芳无偿收回宅基地和农房使用权。随后，五四文旅投入将近300万元，用于改造农房和周边设施。

　　倪小兵称，两本证的区别在于，农户那本没川汉房产这本显示“使用权至2040年2月29日止”。这意味着，我们这20年的使用权，受到法律保护。20年后，宅基地和农房使用权完璧归赵。

　　关于宅基地和农房使用权的租金，他提到，德清县的民宿资源，吸引着全国乃至全球的投资者，经过不断博弈，投资方与农户的价格预期基本趋同。只是，合作模式会有不同考虑。长租模式，在初期较为流行，双方约定租金、租期，投资方一次性支付农户。托管、入股是随后引入的两种模式，前者农户将农银海房产，约定托管时间，及托管收益占该房屋营收的比例；后者是农户将租期内的租金入股，变成于都房产约定房屋每年营收的分红比例，形成利益共同体。

　　长租与托管、入股，各有千秋。倪小兵表示，对农户来说，长租会带来稳定收益，市沙坪坝区房产承担，但也容易错失民宿业快速发展带来租金上涨的机会成本。托管、入股，虽然能够分享发展红利，但也要承担市场风险。

　　通过盘活集体资产（名人房产），木芽乡村青年创客空间也顺势而生，成为国内k22个乡村民宿创业园。

　　从德清县民宿业发展阶段来看，“塔莎杜朵”是第二阶段代表，且赶上了“宅改”关键节点；培训中心与创客空间则是第三阶段代表，前者培训高素质的名宿管家，后者打造民宿产业西安二手房产的创业孵化园。在2022年，6月“民宿管家”成为人社部公示的新职业之一，8月该职业的国家职业技能标准开始制定和编写，10月德清县实施全国k21乡村民宿服务等级认证。

　　总体来看，“宅改”创新，借助农村闲置资源的盘活，培育了农村新产业、新业态。目前，德清县已制订“双使用权”登记颁证办事指南，并在民宿业中推广“双使用权”登记发证。

　　2022年，德清县在浙江省内率先制订“百村万幢（安陆房产网）农房盘活利用工程”三年行动计划（查询房产抵押）。今年将继续深入推进该工程，在去年完成宗的基础上，计划再完成3000宗。

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