首开股份向外扩张的代价焦点分析

首开股份向外扩张的代价焦点分析

　　近日，首开股份发布2022年财报，全年营业收入为9.21亿元，同比下降29.%；归母净利润为-4.亿元，同比下降2.%。这是首开股份自2001上市以来的首次亏损。

　　2016年至2农村宅基地房产证积极向北京以为市场扩张，重点投向苏州、福州、成都、沈阳四城。2022年财报显示，这些京外土储一方面去化周期长，另一方面售价出现了明显同比下滑。

　　营收和净利双双下降，毛利率和净资产收益率两项指标同样表现不佳查看房产整体销售毛利率下降到16.%，净资产收益率为-2.%，同比下跌2.%。

　　从财报中可知，2022 年首开股份营收下降的主要原因是销售端的无力。其中京内营收较上年增加亿元、京外项目营收较上年减少206亿元。

　　梳理发现，近几年来，首开股份的京外项目营收稳定提升，从2016年的1.4亿元达到了2021年的9.亿，占比达到总营收的%。2022年，京外项目营业收入大幅减少，仅占到营业收入的40%。

　　首开股份解释称，营收的下降源于京外交房项目的减广州市房产2022 年竣工面积2 万平方米，与2021年的0 万平方米相比下滑28%，结算收入下滑26%。

　　而另一个主要原因是项目实际销售价格不及拿地时预期售价。可供出售面积2000万平方米，2022年京外已售面积仅为1万平方米，上一年达到了2万平方米，同比下降30%。以结转收入和结转面积计算，2022年京外销售均价为1.万元/平，而2021年京外销售均价为2.09万元/平。

　　从首开股份主容桂房产网搜搜房产出现净利润亏损约9.1亿元。而对比上一年年报，仅有北京毓秀及龙和新泰合计净利润亏损约亿元。

　　具体看，璞瑅公馆、璞瑅墅、国风华梦到房产城开集团，净利润亏损万元；幸马来西亚吉隆坡房产北京毓秀，净利润亏损10万元；璟房产签约厦门莹泰净利润，亏损8.1亿元。

　　此前首开股份业绩预告中表示亏损预计达10万至15万左右，其中预计计提存货跌价准备6亿至8亿元。不过最终2022年度计提资产减值准备仅为09万元，其中对房地产项目计提存货跌价准备为15万元。

　　首开股份的亏损仍在持续扩大。2023 年一季度，在实现营业收入同比上升.%的情况下，亏损9. 亿元，同比下降1.%。202北方房产毛利率为14.10%，较2021 年同期下降15. 个百分点。

　　期间，首房产遗嘱公证的投资收益同比减少1.川汉房产未发生集中结利项目，形成亏损。

　　首开股份在北京市场的市占率排新房产契税在北京大多数项目采取联合开发模式，降低了运营风险但导致了其权益销售额不高。

　　年报数据显示，2018年，首开股份京内17宗土地储备中有12宗为联合开发模式，2021年7宗土地储备中均为联合开发，其中3宗地块权益占比低于%。

　　扩大规模是潘利群2015年上任首开股份董事长定下的主基调。2016年起首开股份积极向外拓土，这一年新增的14块土储中13块位于京外。此后一直到2020年，首开股份在京外市场的拿地宗数稳定在10块以上。

　　不同于京内的联合开发模式，首开股份在京外区域多是独立开发。如2022年的南京、温州、成都、东莞等多个地块都不涉及合作开发项目。即便是联合开发，首开股份所占权益比重也略大于京内项目，占比多在40%—%之间，对业绩贡献度较高。

　　首开股份持续投入的京外城市，仅为苏州、福州、成都、沈阳四城，且有多个地块是高溢价时期拿地。2016年首开股份以19.5亿在福州拿下仓山区地块，平均楼面价达1元/㎡，至今仍有17.4万平方米可售面积。

　　不过2021年之后，首开股份开始收缩在京外区域扩张土储，拿地强度有所下降。2021年年报显示，首开股份在京外项目新增土储8个，建面为万平方米。2022年首开股份仅新增四宗土储项目，其中三块在北京，一块在福州。

　　一个明显的信号是，2019年李岩接替了潘利群的董事长职位，多次在公开场合称坚持稳中求进，不拿地王，降负债。

　　2022年，首开股份仍旧是踩中两条红线霸州市房产剔除预收账款后的资产负债率为.%，净负债率为1.28%，现金短债比为1.03倍。