深圳各种房产证详解

深圳各种房产证详解

　　从事房产多年，见过许多客户，他们经常咨询：小产权房安不安全？绿本能不能买？大红本又是什么？等等诸多相关问题。下面我们就来讲讲小产权房相关知识，以及可能会存在的交易风险。

　　首先，什么是小产权？其实，“小产权”只是一个统称，是相对于红本商品房而言的，是指没有取得红本所有权的房屋。主要包括几类：绿本房、村委统建楼、集资房、军产房、农民房···

　　一、绿本房：颁发的房地产证，明确写了不得买卖。类似于农村宅基地上建的房子，有正规手续，并办理了绿本房产证，在部门有备案，是可以查到房屋权属人的。这种房子首先是合法的，但不能更名过户，不建议买，其风险是原业主反悔，不过现在是法制诚信社会，这种反悔的事几乎没有了。

　　二、村委统建楼：村委集体建设，一般也都是有报建手续的，村委提供见证或者盖章过户，不过要收取一定的费用，几千至十几万不等，一般多为几万，也有的是按房子交易额的百分比收取。这样就使得村委房买卖一般大家都是认为比较安全的，没有什么风险。有些村委会颁发一个房屋使用证，不同的村委颜色一般也不一样，有红色有绿色也可能是紫红色，但不是部门颁发，不具有法律效力。说白了，如同现在学校可以做许多奖状一样，每个学生都有，当然孩子父母也可以买一张回来发给他，只是学校不承认罢了。下图是龙华观澜一村委房使用权证，颜色是绿色的，但不是真正意义上的绿本，只是村委自己做的给购房者的一个凭证，具有使用权。现在的村委房，宝安沙井的最多，规模，。好多都是有小区园林绿化、高层、天然气以及地下停车场等，外观上同商品房没有差别。

　　三、集资房：村委集体出地，开发商出资，合作建房，这种也比较多见，毕竟村委有地没钱，开发商有钱没地，二者各取所需，一拍即合。这种房子品质也是比较好的，规模上比村委房小，但又不像农民房一样独栋存在，好多也都是花园小区房，高层，天然气等，比农民房好很多很多。深圳宝安沙井、龙华大浪观澜、龙岗布吉很多，目前价格1.5~3万。交易签《深圳各种房产证详解》，然后在小区物业水电过户。

　　四、农民房：城中村个人自建房，这种房子大家见得最多了，有高有矮，绝大多数都是独栋的，绝大多数来深圳的人k22站落脚地也是这样的房子。交易是签房屋协议+见证，现在更多的是贷款房产评估收购改造重新装修按套卖，签合资建房协议+见证。单套的面积，没有严格的测绘，很多都是业主自己写的，面积比较虚。

　　见证：只见证签名和指模手印属实。严格来说，是不能给小产权做交易见证的，法律上也是不承认的，不过现在深圳都是这样交易，已经形成了成熟的市场规范，而且后期遇到拆迁赔偿，开发商是承认见证书的。

　　小产权不能贷款：说能分期的，主要是一些重新装修拿出来卖的项目，而且贷款都是以你个人的名义去申请的信用贷，金融贷，贷款的利息多少，看你的资质，但通常是比商业贷高。

　　旧改拆迁会不会补偿：旧改是引导，开发商实施的市场行为，都会核对实际产权人、居住者，正常情况下都会获得赔偿。此时，上文说到的见证书就能发挥作用了。下图是鸿荣源某旧改项目公布所需提供的材料，其中就包括交易的一些资料跟证件。

　　军产房：房产福利房，房子品质比较好，但目前部队过不了户，只能物业那里过水电。单价比较贵，比如九号大院是香蜜湖的军产豪宅，翠岭华庭在中心地段梅林关，单价3万出头了。

　　大红本房：一般是工业产权上建设的住房，品质也不错。现在龙华龙岗还有这样的房在建，在售，其实这个可以这样理解，西安二手房产的产业宁德房产的名义拿的地，本来打算以后扩大生产用的，可以现在经济环境湖塘房产做不大，没有建厂房，那这块地空着就是浪费，而且再不用年限到期了要还给国家的，于是就拿来建房卖了，多少能赚一点。这种房子土地没有问题，只不过是工业用地变成了住宅用地，用地性质发生了改变，所有不能办理预售证的，也就是单套是没有单独的产权证的，所谓的交易是以长租合同的形式，当然这种交易也是可以的。

　　小产权的风险：除交易不受法律保护外，博旧改补偿的怕遇到综合整治跟土地整备。

　　综合整治：纳入综合整治的区域，暂缓禁改，深圳18年已经出台文件，很多区域已经划入了“七年禁改”，即到2025年之前，如果你不小心买了该区域内的房子，只能自住或者收租了。土地整备，零散土地整合，提升城市发展，属于行为，通常包括收回土地使用权，转换土地或者货币补偿，当然这个货币补偿是不多的。

　　光明区某土地整备，补偿标准较低，而且还区分“09”即2009年6月2号前后，补偿标准有区别。

　　总结：以上就是一些关于小产权房的知识跟交易注意风险。总的来说，小产权交易不受法律保护，如果不懂，风险还是挺大的，如果懂了，就能够很好规避，其实也就没有什么风险了。如果开发商旧改，通常都会补偿，博旧改的特别需要注意综合整治，土地整备。

　　目前深圳的小产权单价大概是同地段同档次商品房的三分之一。如果是自住要求高，肯定是村委大型社区好，楼盘品质和环境好，包括物业管理，天然气，停车场都有。而如果是想博拆迁，肯定是旧小区、独栋、楼层矮的更好，站在开发商的角度上，这种旧改补偿成本更小，相对更容易实施。总价门槛相对低，没月供，出租收益比银行好，交易灵活，转手没税费，还有机会博拆迁补偿。缺点是不受法律保护，而且一次性付款，压力大，没有证不能抵押不能贷款。

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