购买大产权房

购买大产权房

　　大产权只是一种说法,商品房就是市场可以买卖的大型商品,可贷款可抵押可交易的商品。大产权指的是开发商从国家那里已经取得了，但是不一定可以办出买房者的产权证，如果自己花了前办不下房产证是没有保障的，日后是无法交易备案的，这点值得注意。

　　商品房就是“房产证二次抵押”，所谓的“大产权房”是针对“小产权房”而延生出来的词汇，“大产权房”和“小产权房”都不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等房产证撤押用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，亦称“乡产权房”。而商品房是城营业房产证土地上取得合法手续而兴建的房屋，其房屋所有权与土地使用权都是合法的。

　　大产权证是指开发商首先要取得房屋的预售许可证后，开发商开发的房地产项目竣工后，应到房地产权属管理部门申请房地产权属登记，由登记部门通知房地产测绘部门进行现场勘测，待勘测数据确定后，权属管理部门需要通知土地管理部门**后核定地价，还要审核该项目是否按规划批准的用途实用土地、是否按规划的面积建房、地价款**终缴纳的情况，以及拆迁安置结案情况等。

　　只有在上述内容全部审核无误后，才能确认产权，颁发房屋所有权证，即俗称的开发商的大产权。

　　近日，刘女士咨询，限价房的土地性质与普通商品房是否有区别？申办积分入户的话，限价房可以算积分吗？

　　刘女士家所在的东丽区季景家园小区，房屋类型包括限价房与普通商品房两种。有传言称，限价房的土地性质与普通商品房不同，会对房屋买卖等产生影响。

　　了解情况后，购买大产权房天津市东丽区房管局进行咨询。工作人员介绍限价房和普通商品房的土地性质没有区别，均属于住宅用地。现阶段除“限价房需购买超过5年才能售卖”的规定以外，限价房在二手房买卖过程中与普通商品房买卖并没有任何区别。而且只要住房是年大产权住房，都可以算入积分入户住房项目的积分。

　　3、小产权房的建设用地一般是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。

　　4、购买小产权房之后，若要再，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。

　　3、大产权房的用地是由国家(江永房产)划拨或者的，销售对象可以是任何人。

　　4、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或，不用补缴任何费用。

　　有。房产期限也是年产权（房产销售提成），但区别在于经适房是有限产权，5年内不得交易，满5年后想转为普通商品房，需要缴纳一定比例的钱后才可以，转为商品房后与普通商品房没有区别。

　　1房产再交易的限制。由于经济适用房所占土地是划拨地，购买者如果再次其房产，须就价格高于房产价值的部分向国家交纳土地收益金或者须在补交相关土地出让金后再将该房产连同土地使用权。而商品房的程序已经较为成熟。

　　2房产出租的限制。由于经济适用房不享有出让性质的土地使用权，所以租金收益中，除按照有关规定缴纳相关税费外，还应向国家交纳土地收益金。商品房的租金收入，只须按国家规定交纳相关税费即可。

　　3房产抵押的限制。由于经济适用房占地为国有划拨地，无法办理抵押登记手续。而商品房抵押登记程序是明确、顺畅的。

　　4房产继承问题。我国尚没有关于经济适用房继承问题的法律、法规。商品房的继承不存在问题。

　　你可以从房屋的土地类别上加以区分，如果是国有出让的土地，那就是持有人拥有全部的产权，可上市交易，如果土地是国有划拨的，那就是属于经济适用房，持有者只能拥有，不能上市交易，如果土地是集体土地海南房产政策上热炒的“小产权房”，那是集体土地，和国有的不一样，通俗点说就是农民的土地上盖的房子，这个现在都还存在争议，到底能不能上市交易，国家也没明确说，但是目前来说是不予承认的，因为农民之所以属于农民，前提条件就是一生下来就有一块属于自己的土地，而城市居民则不享受此待遇。

　　大产权 国家所有 土地出让金等 国家，房管局 可办理 可有商业，住宅，经济适用房（经适房），限价房等 年：居住用地

　　k22百五十五条 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

　　通俗点的说，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我国所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括年产权、年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买房产证信息查询用地或者占用耕地违建设的房子;三是各类农业园或养老院的别墅。大产权和小产权的区别如下：

　　①小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。

　　②个人想要小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。大产权房可以自由，没有时间上的限制。

　　③小产权房的建设用地一般是归乡镇集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。大产权房的用地是由国家划拨或者的，销售对象可以是任何人。

　　④购买小产权房后，若要再，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。

　　通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括年产权、年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。

　　与大产权房相比，小产权房在价格上有着明显的优势，因此，近些年来，小产权房在各地热销了起来。看到那么多人都买了小产权房，一些经济能力有限的购房者也抱着“比起居无定所，至少这是属于自己的家。”这样的想法进而打算购买小产权房。

　　3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘。甚至有些小区外观和商品房没什么两样。

　　因此城市小产权房的建设方有沈阳铁路房产三个不同的主体。另外，不同的建设方所签订的买卖合同也会有所不同。

　　一般说来，个人的独栋小产权房以出租为主、也有的整栋出售，或者分割出售。村委和开发商建设的小产权房则以出售为主，交易的时候一般都签《购买大产权房》。因为都没有国家颁发的产权证，再加上小产权房不能在银行贷款，价格一般只有同区域商品房的三分之一。

　　但近几年有开发商修建的小产权房向高层化、社区化发展。因此小产权房的外观与商品房几无二致。

　　小产权房价格低；小产权房不限购；现在一部分小产权房还比较正规，有合理规划和专门物业，有些还有**配套等。

　　没有不动产权证，只有《天和房产》的合同来约定权属；需要全款购买，小产权房不能在银行按揭贷款。因此购买需要全款，部分可以做短期贷款，但是利率相比较高；质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险。因此建议选择社区大一点，楼栋较多的楼盘；未来困难，涨值相对较慢，且还有被拆掉血本无归的风险。

　　看起来优缺点似乎不相伯仲，那到底买还是不买呢？如果资金够的话当然还是建议买商品房，但如果手头的钱不多、又想在城市有自己的家，那就要注意到以下这些问题，因为小产权房还是值得一买的。

　　1、在购房时，一定要先确定开发商是否具有房屋的承建资质和部门的审批手续，包括使用权证、施工许可证。如果基本的文件都没有，购买这样的房子需要注意存在的风险。另外，尽量选择社区大一点，楼栋多的小区。有些小产权小区建设的跟商品房外观没什么区别，线、对于开发商出示的批文，一定要再三验证其真实性。一般可以通过当购买大产权房查看或直接前往部门咨询了解。

　　3、看房到**后的购房，都离不开权属合同，包括付款方式，交付时间。因此一定要认真留意合同里面的条款，尤其是合同中所标明的责任、风险和免责条款，这都与我们购房者自身利益息息相关。**好找买过小产权房的朋友参考，或者熟悉的中介问清楚后再购买。

　　4、除了通过外部因素去衡量房屋风险，买房还是要回归房子本身。一般先根据自身需求，尤其是分析房屋的位置、周边配套、房屋质量等，还有户型的套内面积有些也会有套路，因为监管缺失问题，所以**好实际测量。

　　近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别的。这“五证”包括：

　　3《现在投资房产》证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障；

　　需要明确的主要内容有：位置、面积，土地用途，出让地价款包括土地出让金和市政基础设施配套建设费的数额及缴纳情况，投资开发的期限，土地使用和规划条件。

　　1正式的《购买大产权房》应同时加盖人民公章，和房屋土地行政主管部门的公章；

　　2土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款。

　　简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

　　大产权即完全产权,包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金和收益收成。小产权即不完全产权,只包括房屋的使用权,它与大产权的本质区别在于土地使用权。通俗的解释，买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

　　严格来说，小产权二手房包括：已购公房，乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。“已购公房”，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1％，就可以等同为商品房上市出售。“乡产权”，归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度。而对于“使用权”房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

　　k22，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

　　第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

　　第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

　　根据政策，国家是不予支持消费者购买小产权房屋的，对此，购房者要慎而为之。不要因为省钱，或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”，得不偿失。

　　可以进入市场交易的房屋就是商品房。 如果这商品房是你出资购买的，这商品房就是归属于你的个人产权。 你所说的购买二手房的个人产权的，在你购买前是原房主的个人产权，你购买并过户后就是你的个人产权。 只要你事先确认好原房主是否对该房有全部的个人产权，并且房产证和土地使用证上都是他的名字，交易后能够办理过户手续，就没有风险。

　　房产证上写：权属性质：国有土地建设用地使用权使用权取得方式：出让凭这两点，即可确认你的房屋所有权是指通俗说的“大产权房”，“小产权房”是指在集体土地上建设的房屋，即不能上市，不能分割，具有限制产权。

　　居住用地的土地出让年限为年，一般开发商在取得土地时未必是按年限取得，而且从建设到出售须要一段时间。

　　从我本地来看，开发商取得开发用地用于建造房屋的多为年，减去从开发到出售用去的年限，到过户给你时，土地使用权一般不满年。

　　1、我们所说的商品房（大产权房）是要五证俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。

　　2、大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（南京房产信息网），小产权多为集体土地性质的（定南房产）。

　　3、大产权房是可以办理出预售证的，而小产权房是明令禁止买卖的，更不用说没有预售证了。

　　4、大产权池州房产价格签，在房管局做备案的，小产权不能在房管局做备案的。

　　5、大产权房是可以支持银行按揭贷款的，小产权房是不能做银行抵押贷款的。

　　小产权理论上是不可以买卖的，甚至有的人正是因为价格便宜才选购小产权。但是小产权房存在很大的风险，如果购房者购买了，会对之后的居住有很大影响。购买小产权房的风险有哪些呢？

　　1、不能贷款 不能过户由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。

　　2、易出问题 难如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　3、物业和其它权益得不到保障一般而言，小产权的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，无法获得相应的拆迁补偿。