政策利好叠加供应放量房地产市场预期改善
政策利好叠加供应放量房地产市场预期改善
2021年下半年以来，房地产行业经历了阶段性的挑战。今年以来，中央层面多次召开专题会议，释放积极信号，包括明确守住不发生系统性风险底线，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。地方层面更是从供需两侧调整。
在利好政策的加持下，进入6月，房地产市场明显好转，热点城市和热点区域的销售复苏节奏加快，供求略有好转。业内人士表示，当前行业基本面的底部或已过去，但总体来看，房地产市场仍处销售边际改善的弱复苏阶段，预计整体回暖还需时日。
近日，国家统计局发布6月份商品住宅销售价格变动情况显示，2022年6月，在前期一揽子利好政策相继落地下，个大中城市商品住宅销售价格环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加。但同比方面，涨幅仍继续回落。
具体来看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2个百分点。
城市变动数量方面，6月份，个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有个和21个，比上月均增加六个。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示， 6月份，全国个城市新建商品住宅环比跌幅收窄，释放积极信号；同比受此前持续的环比下跌影响，继续扩大。房价数据充分体现了二季度以来房地产一揽子政策的有效性，环比数据改善充分说明市场预期渐改善，房价指标正努力走出降温通道。
“价格的修复是市场成交的带动。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，6月，房贷利率下降、住房支持政策力度加大，促进住房需求释放。贝壳研究院数据显示，6月，贝壳城二手房成交套数环比增长近30%。其中，成都、杭州、重庆等城市的二手房成交量明显增长。成交量的积极表现传递到价格端，带动价格环比改善。7月上半月，贝壳城二手房日均成交量也较6月日均水平小幅增长。
今年以来，中央层面频频发声释放利好信号，表房产按揭条件合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目，防范化解房地产行业风险。
6月2日，央行相关负责人表示，要配合住建部等有关部门和地方河东房产网风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序。同日，银保监会印发《政策利好叠加供应放量 房地产市场预期改善》支持绿色金融发展。6月24日，深交所发布关盛永房产发展服务实体经济的通知指出，支住房产业盘活存量资产，调整预售资金监管，增加房企流动性。
5月以来，对于民营房企的支持力度不断增强，碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构批准可利用附带包括CDS或CRMW在内的房产网签是什么意思债进行融资的示范性民营。随哈尔滨房产交易，碧桂园、龙湖相阳光水岸房产债。此外，碧桂园在今年3月先后与招商银行、中国农业银行广东省分行签订1亿元和400亿元的战略合作协议。
此外，为了更好地应房屋房产证债务结构，部分头部房企加速赎回境外债券。6月23日，碧桂园提前回购7月到期的美元票据，总额约4.11亿美元。待该笔债券偿付完成后，碧桂园年内到期的美元债将悉数偿还完毕。
江宇辉表示，近期新房及二手房成交数据边际上持续回暖。机构数据显示，6月，热点城市商品房成交面积环比上升%，同比下跌7.5%，跌幅大幅收窄40.8个百分点，广州、青岛、苏州、佛山等城市成交同比已恢复正值。
券商、评级机构也相继释放看好信号。日前，汇丰将碧桂园评级升至“买入”，并表示“碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营房企之一。”行业总体向好，但存在分化趋势是众机构的共识。正因如此，包括申万宏源等29家境内外相关机构同时给予碧桂园“买入”评级。他们认为，下半年随着政策持续发力，预期稳定下，房地产市场有望缓慢复苏。
万科董事长郁亮在日前的半年交流会中指出，短期来看，房地产市场或已触底，但恢复还需一个缓慢温和的过程。他还透露，万科将继续此前的股权回购计划，回购价格不超过18.27元/股。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。预计一线城市仍以微调为主，二线及三四线城市政策优化力度有望继续加大。货币政策端，房贷利率短期仍有一定下降空间，不排除继续非对称降息。
黄瑜预计，一是将继续优化调整预售资金监管政泗阳县房产补充资金流动性，提高预售资金使用效房产证信息查询税房产交易新规常熟房产信息端政策发力方向。
“总体来看，三季度末全国市场有望进入企稳恢复通道。”但黄瑜也坦言，恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、政策优化力度等方面。
严跃进也认为，虽然降幅收窄，但二线个月后首次转负，需要防范部分二线城市房价过冷风险。对于市场真正回暖，或还要等到四季度。（房产销售收入）