日本房价从泡沫顶点到失去的三十年

日本房价从泡沫顶点到失去的三十年

　　1、日本19年处于房价泡沫顶点，年代人口形势恶化加剧房价下行压力。

　　②房价相对GDP水平：年住宅市值/名义GDP触及峰值4.1；年房屋均价/人均GDP达到峰值0.15；

　　⑤房地产信贷占比：年底房地产行业贷款余额占比11.9％，住房贷款占全部贷款余额9.3％，泡沫破灭后持续上行。

　　①房价收入比：中性，东京15，低于中国香港、巴黎24，高于纽约12、柏林14；

　　②房价租金比：中性偏高，东京20，低于中国台北、中国香港、巴黎28，高于其余主要城市；

　　③住房空置率：较高，日本1铁路房产处％，高于美国11.1％、德国8.2％、法国7.8％。

　　④居民杠杆率：中性，日本％，低于美国％，高于法国.5％、德国％、印度.5％。

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　　日本年前后：泡沫的顶点，人口压力显现。日本上世纪年代后期的房地产泡沫在年前后破灭，19/11房地产行业股价触顶，19/10东京房价指数触顶。与之伴随的是日本人口趋势的持续恶化：岁以上人口占比年超过12％并持续上升，与此同时人口资产增长率持续下行，年降至0.％，并在2005年进入负增时代。

　　1房价收入比：年较年上升近1倍。19年日本房地产泡沫顶点，东京圈房价收入比约10（搜搜房产），大阪圈7.9（房产证期限），名古屋圈5.4（3.6）。

　　2房价相对GDP水平：-年期间达到峰值水平。住宅市值/名义GDP占比看，19年触及峰值4.1；房屋均价/人均GDP比值看，年达到峰值0.15，短暂回落后年再度接近峰值水平，此后进入长期下行通道。

　　3住宅空置率：地产泡沫破灭后仍持续上行。日本住宅空置率自19年以来处于长期上行通道，10年前后地产泡沫破灭时基本处于9-10％之间。泡沫破灭后，随着老龄化程度加剧、人口自然增长率长期下行，住宅空置率仍在持续上升，2018年达到13.6％。

　　4居民杠杆率：90年代整体处于高位。日本居民杠杆率19年后自.1％迅速上升至10年.4％，此后整个90年代基本处于％左右高位，直至2000年后逐步回落。但2020年以来再度上行至％（汕头房产）。

　　5金融机构房地产信贷占比：90年泡沫破灭后仍在上行。从房地产行业贷款余额占比看，日本10年底11.9％，目前16.7％。从住房贷款占全部贷款余额来看，日本10年底仅9.3％，19年后持续上行，2010年后稳定在25％左右水平。

　　1房价收入比看，东京目前在全球主要城市中处中性位置。根据Numbeo披露的市中心房屋买卖单价中位数以及人均可支配收入，按公寓平均面积90平方米的假设测算全球核心城市的房价收入比，东京15（安阳房产招聘），在全球主要城市中处于中性水平，低于中国香港（百瑞房产）、巴黎24（汕头房产），高于纽约12（滨海新区房产网）、柏林14（山东房产信息）。

　　2房价租金比看，东京在全球主要城市中处中高水平。同样根据Numbeo披露的市中心一卧室、三卧室租金价格中位数，按一/三卧室面积/110平方米的假设测算每平方米房屋租金单价均值，据此测算全球核心城市房价租金比，东京20（霸州市房产），低于中国台北（上虞房产）、中国香港f4b房产销售提成f5b、巴黎28f4b唐山市房产f5b，高于其余主要城市，包括纽约11f4b中国房产超市f5b、伦敦17（/8）、柏林20（/2）。

　　（3）住房空置率看，日本仍处于全球较高水平。日本2021年住房空置率13.6％，对比OECD主要国家，仅低于马耳他（16.4％），高于美国（11.1％）、加拿大（8.7％）、德国（8.2％）、法国（7.8％）。

　　（4）居民杠杆率看，日本目前处全球中性水平。日本2022年居民部门杠杆率％，在全球处于中性水平，低于美国（％），高于法国（.5％）、德国（％）、印度（.5％）。

　　房价泡沫评估准确性不足：房价泡沫的评估目前在学术上尚未有明确定义和结论，本文选取常用评估指标，不排除指标科学性导致泡沫评估准确性不足的可能；

　　地缘政治风险：区域冲突时有发生，不排除未来出现新的黑天鹅事件，对房地产及资本市场产生超预期影响可能。